インドネシア不動産購入ガイド2026【外国人条件・HGB・コンドミニアム・バリ価格相場】
ASEAN-JP編集部
この記事のポイント
- インドネシアでは外国人は土地の所有権（Hak Milik）を取得できない。利用可能な権利は「使用権（Hak Pakai）」で最長30年+延長
- 外国人が購入可能なのは主にコンドミニアム（ストラタタイトル）。最低購入価格はエリアにより異なる
- **HGB（建設権 / Hak Guna Bangunan）**はインドネシア法人名義で取得可能。外資100%のPT PMAでも利用可
- バリ・チャングーのヴィラは年利回り8〜12%と高いが、ノミニー（名義貸し）は違法でリスク大
📌 この記事はインドネシア土地庁（ATR/BPN）および政令PP 18/2021の公式情報（2026年3月22日確認）に基づいています。
インドネシアの土地権利制度
インドネシアの不動産制度は、1960年の土地基本法（UUPA: Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960）を基盤としています。日本のように誰でも土地を所有できる制度とは大きく異なり、権利の種類によって取得できる主体が制限されています。
権利の種類一覧
| 権利名 | インドネシア語 | 期間 | 外国人個人 | 外資法人（PT PMA） |
|---|---|---|---|---|
| 所有権 | Hak Milik | 永久 | × | × |
| 建設権 | Hak Guna Bangunan (HGB) | 30年+20年+30年 | × | ○ |
| 使用権 | Hak Pakai | 30年+20年+30年 | ○ | ○ |
| 利用権 | Hak Guna Usaha (HGU) | 35年+25年+35年 | × | ○（農業・プランテーション） |
| リース | Sewa Menyewa | 契約次第（25〜30年） | ○ | ○ |
日本との決定的な違い: 日本では外国人でも土地・建物の所有権を取得できますが、インドネシアでは土地の所有権（Hak Milik）はインドネシア国民にのみ認められています。
外国人個人が購入できる不動産
使用権（Hak Pakai）での購入
政令PP 18/2021に基づき、インドネシアに居住する（KITAS/KITAP保持者）外国人は、**使用権（Hak Pakai）**付きの不動産を購入できます。
条件:
- インドネシアの居住許可証（KITAS または KITAP）を保持
- 購入目的は自己居住用（投資目的は不可）
- 最低購入価格を満たすこと
最低購入価格（2026年時点）
| エリア | アパートメント/コンドミニアム | 一戸建て |
|---|---|---|
| ジャカルタ | 3,000,000,000 IDR（約27,087,000円） | 5,000,000,000 IDR（約45,145,000円） |
| バリ | 2,000,000,000 IDR（約18,058,000円） | 3,000,000,000 IDR（約27,087,000円） |
| バタム | 1,500,000,000 IDR（約13,543,500円） | 2,000,000,000 IDR（約18,058,000円） |
| その他地方都市 | 1,000,000,000 IDR（約9,029,000円） | 2,000,000,000 IDR（約18,058,000円） |
⚠️ 最低購入価格は省令で改定される場合があります。最新情報はATR/BPNで確認してください。
コンドミニアム（ストラタタイトル）の購入
外国人にとって最も現実的な選択肢は**コンドミニアム（Rumah Susun / Apartemen）**の購入です。ストラタタイトル（区分所有権）で取得し、使用権（Hak Pakai）が設定されます。
メリット:
- 土地問題を回避できる（共用部分は管理組合が管理）
- 新築物件は開発会社が手続きをサポート
- 管理・メンテナンスが比較的容易
PT PMA（外資法人）名義での購入
個人名義での制限を回避する合法的な方法として、**PT PMA（外資法人）**を設立し、法人名義で不動産を取得する方法があります。
HGB（建設権）の活用
PT PMA名義であれば、HGB（Hak Guna Bangunan / 建設権）を取得できます。HGBは土地の上に建物を建設・所有する権利で、期間は最長30年+20年延長+30年延長の合計最大80年です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 権利名 | HGB（Hak Guna Bangunan） |
| 取得主体 | インドネシア法人（PT PMA含む） |
| 初回期間 | 最長30年 |
| 延長1回目 | 最長20年 |
| 延長2回目 | 最長30年 |
| 用途 | 商業・住居・事務所 |
| 担保設定 | 可能（銀行融資の担保にできる） |
PT PMA設立の費用
PT PMAの設立費用は5,000 USD（約783,330円） 〜15,000 USD（約2,349,992円） が目安です。詳しくはインドネシアPT-PMA設立ガイドをご参照ください。
バリ・ジャカルタの不動産相場（2026年）
バリ島の相場
| エリア | 物件タイプ | 価格帯 | 利回り目安 |
|---|---|---|---|
| スミニャック/チャングー | ヴィラ（2〜3ベッドルーム） | 150,000 USD（約23,499,915円） 〜500,000 USD（約78,333,050円） | 8〜12% |
| ウブド | ヴィラ（2ベッドルーム） | 100,000 USD（約15,666,610円） 〜300,000 USD（約46,999,830円） | 6〜10% |
| ヌサドゥア | コンドミニアム | 120,000 USD（約18,799,932円） 〜400,000 USD（約62,666,440円） | 5〜8% |
| ジンバラン | ヴィラ/コンド | 200,000 USD（約31,333,220円） 〜600,000 USD（約93,999,660円） | 6〜9% |
ジャカルタの相場
| エリア | 物件タイプ | 価格帯（㎡あたり） | 利回り目安 |
|---|---|---|---|
| South Jakarta（SCBD） | コンドミニアム | 2,000 USD（約313,332円） 〜4,000 USD（約626,664円） /㎡ | 4〜6% |
| Central Jakarta | コンドミニアム | 3,000 USD（約469,998円） 〜6,000 USD（約939,997円） /㎡ | 3〜5% |
| BSD City（タンゲラン） | タウンハウス | 800 USD（約125,333円） 〜1,500 USD（約234,999円） /㎡ | 5〜7% |
日本との比較: 東京23区のマンション平均価格（㎡あたり約100万円）と比較すると、ジャカルタは1/3〜1/5程度の水準です。ただし、インドネシアでは外国人の住宅ローン利用が困難なため、基本的に現金一括購入が前提となります。
購入手続きの流れ
個人名義（Hak Pakai）の場合
- 物件選定・内見: 現地不動産エージェントを通じて候補物件を視察
- 予約金の支払い: 通常5,000,000 IDR（約45,145円） 〜50,000,000 IDR（約451,450円） の予約金
- 売買契約書（PPJB）の締結: 公証人（Notaris）の立会いのもと仮契約
- 購入代金の支払い: 全額または分割払い（新築の場合）
- 譲渡証書（AJB）の作成: 土地証書作成官（PPAT）が作成
- 権利移転登記: BPN（土地庁）で使用権の名義変更
- 完了: Hak Pakai証書の交付
所要期間: 2〜4ヶ月（新築の場合は引渡しまで1〜2年）
諸費用
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 取得税（BPHTB） | 物件価格の5% |
| 公証人費用 | 物件価格の0.5〜1% |
| PPAT費用 | 物件価格の1% |
| 登記費用（BPN） | 500,000 IDR（約4,514円） 〜2,000,000 IDR（約18,058円） |
| 不動産エージェント手数料 | 物件価格の2〜5%（通常売主負担） |
| 合計諸費用目安 | 物件価格の7〜12% |
ノミニー（名義貸し）の危険性
なぜノミニーが横行するのか
外国人が土地所有権（Hak Milik）を取得できないため、インドネシア人の名義を借りて購入する「ノミニー契約」が一部で行われています。特にバリ島のヴィラ投資で多く見られます。
ノミニーのリスク
- 法的に無効: インドネシアの土地法では、ノミニー契約は法的に認められていません。裁判所はノミニー契約を無効と判断した判例が多数あります
- 名義人との紛争: 名義人が返還を拒否した場合、法的保護を受けられない
- 刑事罰の可能性: 土地法違反として処罰される可能性がある
- 相続問題: 名義人が死亡した場合、相続人に権利が移転してしまう
⛔ 絶対にノミニーを使わないでください。 合法的な方法（Hak Pakai、PT PMA経由のHGB、リース）で十分にインドネシア不動産への投資は可能です。
日本人が知っておくべき注意点
居住許可証（KITAS/KITAP）の維持
個人名義での不動産購入にはKITAS/KITAPが必要です。退職者ビザ（ITAS 319）、セカンドホームビザ、投資家ビザなど、長期滞在ビザの取得・維持を前提に購入計画を立ててください。
為替リスク
インドネシアルピア（IDR）は日本円に対して変動が大きい通貨です。過去5年間でUSD/IDRは13,000〜16,000の幅で変動しています。大きな金額の送金時は為替タイミングに注意してください。
固定資産税と年間維持費
- PBB（固定資産税）: 評価額の0.1〜0.3%程度（日本と比べて低い）
- 管理費（コンドミニアム）: 月額500,000 IDR（約4,514円） 〜3,000,000 IDR（約27,087円） /㎡
- 保険: 年額物件価格の0.1〜0.3%
よくある質問（FAQ）
Q1: インドネシアに居住していなくても不動産を購入できますか？
個人名義での購入は居住許可証（KITAS/KITAP）が必要です。非居住者の場合は、PT PMA（外資法人）を設立してHGB（建設権）で取得するか、リース契約を検討してください。
Q2: バリでヴィラを買って民泊運営はできますか？
外国人個人名義の使用権（Hak Pakai）は自己居住用のため、商業的な民泊運営はできません。PT PMA名義でHGBを取得し、適切な事業許可を取得すれば合法的に運営可能です。
Q3: インドネシアの不動産は転売できますか？
はい。使用権（Hak Pakai）付き不動産は、他の外国人または内国人に転売可能です。ただし、転売時にもBPHTB（取得税5%）や所得税（売却益の2.5%）が課されます。
Q4: 住宅ローンは使えますか？
外国人がインドネシアの銀行で住宅ローンを利用することは非常に困難です。一部の外資系銀行が対応する場合もありますが、基本的には現金購入を前提に計画してください。
Q5: マレーシアの不動産購入と比較してどちらが有利ですか？
マレーシアは外国人でもフリーホールド（所有権）の不動産を購入可能で、制度面ではより外国人に優しい環境です。詳しくはマレーシア不動産購入ガイド2026をご参照ください。
まとめ：自分でできること vs 専門家に相談すべきこと
✅ 自分でできること
- エリアの選定・物件のリサーチ（オンライン・現地内見）
- 居住許可証（KITAS/KITAP）の種類と条件の確認
- 購入予算・為替リスクのシミュレーション
⚠️ 専門家に相談すべきこと
- 権利形態（Hak Pakai vs HGB vs リース）の選択判断
- PT PMA設立による法人名義購入のストラクチャー
- 売買契約書のリーガルレビュー（公証人・弁護士必須）
- 税務アドバイス（取得税・固定資産税・売却益課税）
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この記事の情報は2026年3月22日時点のものです。インドネシアの不動産規制は改正される場合があるため、最新情報はATR/BPN（土地庁）でご確認ください。