ASEAN不動産投資リターン比較2026｜利回り・外国人規制・税金を国別分析
ASEAN-JP編集部
この記事のポイント
- フィリピン・セブが最高利回り（7〜10%）、シンガポールが最低（2〜3%）
- 外国人の所有制限はタイ・フィリピンがコンドミニアムのみ
- **シンガポールのABSD 60%**が外国人投資の最大の障壁
賃貸利回り比較
| 国・都市 |
表面利回り |
外国人所有 |
取得コスト |
| フィリピン・セブ |
7〜10% |
コンドミニアムのみ（40%まで） |
VAT 12%＋諸費用 |
| インドネシア・バリ |
8〜15%（短期賃貸） |
使用権（最長80年） |
BPHTB 5% |
| ベトナム・ホーチミン |
5〜8% |
コンドミニアムのみ（30%まで、50年） |
VAT 10%＋登録税0.5% |
| タイ・バンコク |
4〜7% |
コンドミニアムのみ（49%まで） |
移転登記料2% |
| マレーシア・KL |
4〜6% |
MM2Hビザで購入可能 |
印紙税1〜4% |
| シンガポール |
2〜3% |
ABSD 60% |
BSD＋ABSD＝最大66% |
外国人の所有規制
| 国 |
コンドミニアム |
土地 |
所有期間 |
| シンガポール |
可（ABSD 60%） |
原則不可 |
永久 |
| マレーシア |
可（最低価格あり） |
可（最低価格あり） |
永久 |
| タイ |
可（49%まで） |
不可 |
永久 |
| フィリピン |
可（40%まで） |
不可 |
永久 |
| ベトナム |
可（30%まで） |
不可 |
50年 |
| インドネシア |
使用権（Hak Pakai） |
使用権のみ |
最長80年 |
取得・保有コスト比較
| 国 |
取得税（合計） |
固定資産税（年間） |
キャピタルゲイン税 |
| シンガポール |
最大66% |
AV×0〜36% |
なし |
| マレーシア |
3〜5% |
評価額の一定率 |
RPGT 0〜30% |
| タイ |
2〜3% |
評価額の0.01〜0.3% |
累進税率 |
| フィリピン |
14〜15% |
評価額の1〜2% |
6% |
| ベトナム |
10.5% |
なし（導入検討中） |
2% |
| インドネシア |
5% |
0.1〜0.3% |
2.5% |
市場トレンド（2026年）
| 国 |
価格トレンド |
注目エリア |
| シンガポール |
横ばい（ABSD抑制効果） |
ORC、Jurong |
| タイ |
緩やかな上昇 |
EEC、バンコクBTS延伸 |
| ベトナム |
上昇 |
Thu Duc City、ダナン |
| フィリピン |
上昇 |
BGC、Clark |
| インドネシア |
緩やかな上昇 |
バリ、BSD City |
| マレーシア |
回復基調 |
KL、ペナン |
まとめ
ASEAN不動産投資は国によって利回り・規制・コストが大きく異なります。高利回りを求めるならフィリピン・セブやインドネシア・バリ、安定性を重視するならタイ・バンコクやマレーシア・KLが適しています。シンガポールはABSD 60%により外国人の直接投資には不向きですが、REITを通じた間接投資が有効です。
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